新望：专业化程度没有那么高。

潘韬：没有那么高，偏早了。

新望：市场网络没有形成。

潘韬：而且这个时候资本太强势了，这时候我们经常说做第三方公司是很痛苦的，因为时机没到。

（五）商业地产的主要属性是金融

新望：您觉得商业地产这个市场当中，刚才提到一个话题，资本的强势，现在这个商业地产的开发当中，资金和资产应该是怎么个关系？

潘韬：商业地产我一直强调是金融行业。

新望：金融属性？

潘韬：有极强的金融属性，甚至是主要属性是金融，因为商业地产有两个特点，第一是需要的资金量非常大；第二，一个商业地产推出不像住宅，住宅快的话从投资到最后清盘三年就可以结束了，投了10亿，三年后全部收回来还赚钱了，一般是三年，住宅开发。商业地产没有10年，15年是很难的。

新望：10年以上。

潘韬：所以它对资金的沉淀周期非常长，量又大，周期又长，上面的资本如果不匹配的话活不下去的，这是我说的为什么金融属性很强。

新望：你说的金融属性强我认为可以理解，就是在整个开发到运营，到形成资产的当中，金融处在核心地位，资金处于核心的地位。

潘韬：资本处于核心地位。非常对，是这样的。而且能做什么样的产品，公司选择什么样的战略，就像刚才说的这样，更多地根子上取决于有什么样的资金和资本，这是一个最大的问题。

新望：就是资金和资产要匹配。

潘韬：要匹配，而且资金会决定公司发展战略和产品选择，这是我说的资金和资产的匹配性。做商业地产，开发商的话，或者投资商，一定要知道自己能找到什么样的钱，才去做什么样的产品，没有这样的钱，就不要冒这个险。

（六）中国商业地产金融仍在完善中

新望：以你这个公司老总的角度，评价一下国内的商业地产，为商业地产提供金融服务，各种商业地产的基金，包括信托，目前的这个市场的发育怎样？

潘韬：不敢评论了，只是小小的希望，目前整个金融体系的核心是银行，在中国目前核心体系是银行，而银行对于商业地产的投资，目前为止绝大部分是以债的形式介入的，是以债主的形式介入的，只是借你钱，不会做股权投资。第二是商业地产还需要一个东西，就是一个机制化的退出渠道，全球成熟的已经验证的，最成熟的商业地产退出渠道叫做REITs，中文叫做房地产信托投资基金，这是成熟的做法，都有REITs法的，像欧洲、美国、日本，中国目前为止是没有这个东西，因为需要税法，需要金融，需要等等很多东西，政策的配套。商业地产前面需要融资，需要银行能够给予更低的资金成本，给得更长。第二个环节需要退出，如果整体持有怎么退出，是需要靠这个实现利润的，这个机制中国是没有的，大家都在探索，希望这点能够早点突破。所以总体来讲我对这两点是希望能够有实质的突破，只有到那一天，中国商业地产才能真正的健康地，持续地发展。

新望：国内现在有没有你刚才说的房地产信托投资基金？

潘韬：国内没有，但是国内有一个公司是把国内的资产装到国外的，只有最典型的是凯德，是新加坡最大的商业地产公司，在新加坡有十几支房地产信托投资基金，在国内大概有几十个这样的商业地产物业了，一旦商业地产物业达到一定的投资回报，据我了解是达到5.5-6的回报，就可以把物业放到新加坡的房地产信托资金，就实现退出了，所以他一直在滚动发展，所以这个是我们比较羡慕的地方。