新望:专业化程度没有那么高。
潘韬:没有那么高,偏早了。
新望:市场网络没有形成。
潘韬:而且这个时候资本太强势了,这时候我们经常说做第三方公司是很痛苦的,因为时机没到。
(五)商业地产的主要属性是金融
新望:您觉得商业地产这个市场当中,刚才提到一个话题,资本的强势,现在这个商业地产的开发当中,资金和资产应该是怎么个关系?
潘韬:商业地产我一直强调是金融行业。
新望:金融属性?
潘韬:有极强的金融属性,甚至是主要属性是金融,因为商业地产有两个特点,第一是需要的资金量非常大;第二,一个商业地产推出不像住宅,住宅快的话从投资到最后清盘三年就可以结束了,投了10亿,三年后全部收回来还赚钱了,一般是三年,住宅开发。商业地产没有10年,15年是很难的。
新望:10年以上。
潘韬:所以它对资金的沉淀周期非常长,量又大,周期又长,上面的资本如果不匹配的话活不下去的,这是我说的为什么金融属性很强。
新望:你说的金融属性强我认为可以理解,就是在整个开发到运营,到形成资产的当中,金融处在核心地位,资金处于核心的地位。
潘韬:资本处于核心地位。非常对,是这样的。而且能做什么样的产品,公司选择什么样的战略,就像刚才说的这样,更多地根子上取决于有什么样的资金和资本,这是一个最大的问题。
新望:就是资金和资产要匹配。
潘韬:要匹配,而且资金会决定公司发展战略和产品选择,这是我说的资金和资产的匹配性。做商业地产,开发商的话,或者投资商,一定要知道自己能找到什么样的钱,才去做什么样的产品,没有这样的钱,就不要冒这个险。
(六)中国商业地产金融仍在完善中
新望:以你这个公司老总的角度,评价一下国内的商业地产,为商业地产提供金融服务,各种商业地产的基金,包括信托,目前的这个市场的发育怎样?
潘韬:不敢评论了,只是小小的希望,目前整个金融体系的核心是银行,在中国目前核心体系是银行,而银行对于商业地产的投资,目前为止绝大部分是以债的形式介入的,是以债主的形式介入的,只是借你钱,不会做股权投资。第二是商业地产还需要一个东西,就是一个机制化的退出渠道,全球成熟的已经验证的,最成熟的商业地产退出渠道叫做REITs,中文叫做房地产信托投资基金,这是成熟的做法,都有REITs法的,像欧洲、美国、日本,中国目前为止是没有这个东西,因为需要税法,需要金融,需要等等很多东西,政策的配套。商业地产前面需要融资,需要银行能够给予更低的资金成本,给得更长。第二个环节需要退出,如果整体持有怎么退出,是需要靠这个实现利润的,这个机制中国是没有的,大家都在探索,希望这点能够早点突破。所以总体来讲我对这两点是希望能够有实质的突破,只有到那一天,中国商业地产才能真正的健康地,持续地发展。
新望:国内现在有没有你刚才说的房地产信托投资基金?
潘韬:国内没有,但是国内有一个公司是把国内的资产装到国外的,只有最典型的是凯德,是新加坡最大的商业地产公司,在新加坡有十几支房地产信托投资基金,在国内大概有几十个这样的商业地产物业了,一旦商业地产物业达到一定的投资回报,据我了解是达到5.5-6的回报,就可以把物业放到新加坡的房地产信托资金,就实现退出了,所以他一直在滚动发展,所以这个是我们比较羡慕的地方。